咨询案例

咨询者：“吴律师，我有一空闲的住宅被一很要好的朋友看中，想用于注册成科技公司，我将房屋租借合同发您邮箱了，请指点一二。”

吴律师：“我初步看了一下合同，但发现没有约定租金的条款。难道是无偿出借与他经营公司吗？”

咨询者：“是无偿借与他注册公司。因为，几年以前，我在人生低谷时，他无私地帮助过我，我现在度过了难过，可他进入了人生低谷，我想回报他，就将这住宅无偿借与使用五年至八年，供他注册与经营公司。可是，我对于自己无偿将房子借与朋友开公司，会有哪些法律风险有些不清楚，就想请您指点一二。”

吴律师：“哦。即使是无偿借与朋友设立公司，也会有一个问题的，即当税务局发现公司经营场所不是公司的自有财产时，还是同样需要征收房产税，您这种无偿借与朋友设立公司，同样要征收房产税，此时因您是无偿借与朋友的，等于是赠与性质，可能需要缴纳的税金上与租赁的会有差异，这是需要考虑的一个问题。另建议：

第一，签署一个有偿租赁合同，租金尽量按当地税务机关认可的公允价格标准，然后您可以单方面向您的朋友出具一个放弃租金的承诺书即可。

第二，经营科技公司，有一个问题需要约定在合同里，因为科技公司如果建立实验室，当有害气体或固体，或者噪声产生时，这会扰邻，会影响邻里关系，到时你身为房东，有当被告的可能性。需要在合同里对这些可能扰邻的事项作禁止性约定。

第三，您住宅用于公司住所地址登记后，房屋信息的商业使用状况会被税务局与工商局共享，甚至可以被不动产管理局调用，此时，税务局极可能向房东征收应由房屋所有者承担的税金，这是需要引起您注意的地方。

第四，住宅用于注册公司后，住宅的地址信息会被全国的企业信用信息系统公开，甚至永久公示在网上，这对于保护住宅的隐私信息也是一个不利的因素，需要您注意。”

咨询者：“我的天啊，您一不说起这几点，我还没有在意呢，住宅租借与他人注册公司还会涉及如此多的法律风险。无论怎么样，我还得将房屋给朋友去注册公司，请您给我将修订好的合同发与我吧。”

吴律师：“好的，住宅用于商用，还需要居委会或社区出具相关证明。我会在今晚将合同修订好发您邮箱。”

律师意见

将住宅租借与他人注册公司，无论是有偿的还是无偿的，均有法律风险，律师建议房东需要注意：

第一，一定要订立书面的租赁合同，将双方的权利义务关系在合同中约定得一清二楚，建议通过律师参与审订合同。

第二，将住宅用作商用，政府最为担心的问题是影响邻里关系，即企业的经营活动会影响到邻里之间的正常生活与工作，所以对于将住宅用于作为餐饮、KTV、商店等体验式商业用途时，现时的国家法规是基本是禁止的，也没有可能获得当地社区的书面证明，对于将住宅用于这些可能产生噪声的商业企业，就不要考虑租借了。一般可以租借用于电子商务企业、科技公司等。

第三，在合同里一定要约定：当承租方改变商业用途时，出租方取得合同解除权，以及同时可以要求承租方承担违约责任、以及被追偿责任。

第四，如果是无偿借与亲友经营时，一定约定所产生的与出租方相关的直接与间接税金由承租方承担。

第五，当用于注册合伙企业时，房东需要警觉的是，因合伙企业入伙者可以用房屋经营权入伙，如果某些不良入伙者将企业住所房屋作为入伙财产时，对于房东来说是一个风险。防范的办法之一是：可以要求承租方将合伙企业的合伙协议作为房屋租赁合同的附件，另须注意此合伙协议应当是备案在工商局的文本。

吴跃飞律师；吴宏飞律师；合同E院；2019年3月7日晚于湖南长沙