合肥车库可以申请营业执照吗，地下车库被改成商铺，是否违法？

引言

日常生活中，曾有业主反映，自己小区的地下车库被改造成了商铺，原本用来停车的车库被拿来另作他用，这真的合法吗？

一 地下车库的特性

所谓地下车库，是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。

二 地下车库的权利归属

因为建造地下车库的地下空间处于地表以下至建筑物、其他附着物的最深基础平面以上，而这部分空间是土地使用权人也即房地产开发商在地表上建造建筑物、附着物的基础工程所必需的，属于土地使用权效力所及的范围之内。因此，规划范围内未约定归属的地下车库，首先应当归建设单位所有，换言之：地下车库原始权利归属于开发商。对住户来说，在房屋买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据，不能因其购买了楼房就自然取得了对车位部分的所有权。因此车位、车库应当推定为属于投资人即建设单位所有。而对于比较特殊的人防车位，基于人防车位的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜认定属于建设单位或者全体业主所有。建设单位基于对人防车位的投资行为，仅可以依法享有对人防车位进行使用、管理与收益。因此在此不做讨论。

归建设单位所有的地下车库也可以构成建筑物的专有部分。作为独立物的车位、车库具备构成专有部分的可能性，可以成为专有权的客体，由业主或建设单位享有专有权，并通过登记取得独立的产权证书从而可以单独流转。

三 律师观点

业主可以取得地下车库这一专有部分的所有权。但想要占有、处分、收益一个物，需先取得对物的所有权，业主虽然可以取得车库的所有权，但业主对车位的所有权并非标准意义的所有权，即并不是对车库最完全、全面的支配。通俗来说，就是取得车库所有权的业主并不必然就可以在车库想做什么就做什么，反而会受到一定限制。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，“民法典的业主对专有部分的权利包括对建筑物的专有部分享有所有权和对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权两个方面的权利。业主负担的义务就是，行使权利时不得危及建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益。”以及第二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”可知，即使业主取得了车库的所有权，但想要将其作为停车以外的用途时，并没有那么“自由”。

将车库改成商铺，改变了其用途，根据《民法典》第二百七十九条，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”以及第二百七十六条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”故业主应先到房屋产权登记机关办理相关变更手续，经辖区居委会或者业委会出具相关利害关系业主同意的证明材料并盖章后，再持车库产权证去工商部门申请注册登记，办理营业执照。按照现行规定，只要能够提供法人身份证、租赁合同以及产权证明等相关证件，便可以办理工商营业执照。如今，国家在办理工商营业执照方面，政策宽松了很多，其中包括允许住宅改成经营性场所，只要经营项目属于高新技术研发、软件设计、文化创意、动漫制作，电子商务、无实体店铺的网络交易服务、商务咨询策划代理、工业设计、股权投资等，只要不涉及环境污染和安全隐患，都可以核发工商营业执照。

同时因为需要改变小区地下车库的结构或者用途，所以还需要向规划部门报建，报建通过才能改变。

律师建议

那么如果我们发现有车库被改造成商铺，应该怎么做？

应当首先告知物业管理处，反映相关情况，由物业负责及时检查相关手续是否办妥，且是否得到了周边有利害关系业主的同意。如果是违规操作私自改建，应当及时叫停。如果物业劝诫无效，可以向当地行政执法部门或当地建设局、规划局部门投诉。如果手续合规合法，但因为改变了车库用途，其车位费的收取可能也需要和物业公司重新沟通，物业要在这些上述沟通过程中随时保留证据，以应对后续发生争议或应对业主疑问时所用。

作者：孙一平